تهیه طرحهای توسعه شهری در کشورمان عمدتاً بر شیوههای سنتی آن یا به بیانی، طرحهای «جامع» و «تفصیلی» تکیه دارد که محتوای برنامه کاربری زمین در آنها به تبع الگوهای مرجع، اساساً به تهیه «نقشه کاربری زمین»، تدوین و تنظیم «جدول سطوح و سرانههای کاربری» و ارائه «دفترچه ضوابط و مقررات» محدود شده است و در این شیوه، توجه به جنبههای اقتصادی، محیطی، حقوقی، اجتماعی و توسعه پایدار از تجلی و اهمیت چشمگیری برخوردار است.
اصولاً طرحهای توسعه شهری با این شیوه نگرش به دلیل نداشتن پیششرطهای لازم و عدم انطباق با شرایط ویژه شهرهای کشور، در عمل با اهداف و سیاستگذاری علمی و اصولی بهرهگیری از کاربری زمین همسو و هماهنگ نیستند و به اجبار یا باید تابع وضعیت موجود شهرها باشند و یا با ضوابط و معیارهای غیرواقعی، چارچوب سیاستها و برنامههای خود را به شهرها تحمیل سازند. به همین دلیل، به واقع نظام شهرسازی کشور در زمینه «برنامهریزی کاربری زمین» محتوای اصولی و جامع خود را از دست داده و از سیاستگذاریهای هدفمند و روشمند تهی شده است. به نحوی که نتایج ارزیابی تجارب طرحهای توسعه شهری چند دهة اخیر کشور نشان میدهد که اصولاً طرحهای تهیهشده، در زمینه تحقق اهدافشان، در مجموع موفقیتی نداشتهاند. به ویژه این عدم موفقیت در زمینه پیشبینی جمعیت شهرها و فعالیتهای اقتصادی و اشتغال آنها کاملاً چشمگیر و آشکار است.
تدوین و تنظیم «جدول سطوح و سرانههای کاربری» نیز از دیگر اهداف اساسی و اصلی طرحهای توسعه شهری کنونی کشور محسوب میشود که در عین حال، در روند مطالعات این طرحها از جنبة نحوه توزیع و تقسیم اراضی شهرها به کاربریها و کارکردهای فیزیکی مختلف، از اهمیت و نقش بسیار مهمی برخوردار است و معیار و ملاک اساسی فعالیتهای اجرایی مدیریت شهری را تشکیل میدهد، اما به واقع باید توجه داشت که نظام مبتنی بر «برنامهریزی سرانهای» از عوامل عمده بروز معضلات شهری در کشور است و تجارب کشورهای توسعهیافته به روشنی ناموفق بودن این شیوه برنامهریزی را آشکار ساخته است و ابعاد مختلف معضلات ناشی از آن را نیز در شهرهای کشورمان مشاهده میکنیم. چه، اصولاً مجموعه روشها و فنون تعیین سرانههای شهری، یا بهطورکلی از مفهوم برنامهریزی کاربری زمین و جامعنگری مفهوم توسعه بیبهره هستند و یا پیششرطهای لازم برای کاربرد اصولی و علمی آنها در طرحهای توسعه شهری به وجود نیامده است. از این روست که میتوان گفت؛ ابزار «سرانههای کاربری» به دلیل ویژگی کالبدی ـ کارکردی، بسیار نارساتر و ناتوانتر از آن است که بتواند به تنهایی به نیازهای برنامهای و ابعاد حقوقی، اقتصادی و اجتماعی استفاده از زمین و فضا پاسخ گوید. به همین دلیل نیز ارقام و اعداد تعیین و ارائهشده در این جداول به ندرت ممکن است که در واقعیت رشد و توسعه شهرها تحقق پذیرند و جنبة واقعی به خود گیرند.
امروزه براساس تجارب کسبشده به جرأت میتوان گفت که منشأ مهمی از مسایل و مشکلات کاربری زمین در شهرهای کشور، زیرساختهای اجتماعی و اقتصادی هستند و این مشکلات، صرفاً با تهیه «نقشه کاربری زمین» و تدوین «جدول سطوح و سرانههای کاربری» و یا ارائه «دفترچه ضوابط و مقررات» نمیتوانند قابل رفع و حل باشند. بنابراین، حل این مشکلات را عمدتاً باید در زیرساختهای اجتماعی و اقتصادی شهرها جست و جو کرد تا برمبنای آن، بتوان تمهیدات راهبردی بهرهوری مناسب از زمین در شهرها را فراهم آورد و آنها را منطبق بر ویژگیها و واقعیتهای موجودشان در بستر توسعه متوازن و پایدار قرار داد.
در عین حال، تجربه بیش از 30 سال تهیه طرحهای توسعه شهری در کشور نشان میدهد که یکی از عوامل عمده و تعیینکننده در ناکارآمدی طرحهای توسعه شهری با رویکرد جامع و تفصیلی، مقوله مالکیت زمین و بضاعت ناچیز سازمانها و نهادهای دولتی در این زمینه در داخل محدوده شهرهاست.
اصولاً ماهیت طرحهای توسعه شهری با رویکرد موجود، توجه به مقوله مالکیت را بر نمیتابد و شرح خدمات آنها نیز ضرورت چنین توجهی را ایجاب نمیکند. چه، آنچه از دید این طرحها در اولویت توجه قرار دارد، امکان تأمین سطوح برآورده شده بر اساس جدول «سرانههای کاربری» است. به نحوی که پس ازتعیین موفقیت کاربریهای خدماتی و انعکاس آن روی «نقشه کاربری زمین» به صورت لکههای رنگارنگ، نقش و وظیفه این طرحها خاتمه یافته تلقی میشود، در حالی که مشکل اصلی سازمانهای اجرایی و مدیریتهای شهری از همین جا آغاز میشود. چرا که از یک سو عدم بضاعت سازمانها و نهادهای دولتی و مدیریتی برای تملک زمینهای تعیین شده برای کاربریهای خدماتی و از سوی دیگر، گرایش و شوق مالکان خصوصی برای احیای زمینهای خود و تبدیل آنها به کاربریهای سودآور (تجاری و مسکونی) کشمکشی را برای مدیریتهای شهری به وجود میآورد که در نهایت، یا آنان را وادار به نادیدهگرفتن تخلف از سوی مالکان زمین میسازد و یا در مواجهه با مالکان خصوصی تنشها و برخوردهای عصبی را به آنها تحمیل میکند. در چنین شرایطی، نهتنها توصیهها و پیشنهادهای طرحهای توسعه شهری تحقق نمییابد، بلکه خود زمینهساز مشکلی مزید بر سایر مشکلات شهری میشود.
از آنجا که این مشکل سالهاست در کشور ما لاینحل باقیمانده است، به نظر میرسد که تنها راه حل آن، تغییر شیوه برنامهریزی و تهیه طرحهای توسعه شهری و جایگزینی رویکرد «راهبردی» به جای رویکرد «جامع و تفصیلی» است، چون اصولاً طرحهای راهبردی بر تعیین موقعیت کاربری به صورت لکههای مشخص تأکید ندارند و برنامهریزی آنها در تأمین نیازهای خدماتی و رفاهی ساکنان شهرها، عمدتاً بر امکان عملیبودن و قابلیت تحقق توصیهها و پیشبینیها متکی است و به دور از نگرشهای آمرانه با جلب مشارکت عمومی میتوانند مدیریتهای شهری رادر توسعه و ساماندهی شهرها هدایت کنند و زمینهساز ارتقای کیفیت زندگی شهروندان شوند.